"Wer das Land besitzt, bestimmt, was gebaut wird"

Interview: Luxemburger Wort (Ricardo J. Rodrigues)

Luxemburger Wort: Claude Meisch, Ende Oktober sind Dutzende junge Menschen auf die Straße gegangen, um gegen die Wohnungsnot zu protestieren. Mehrere sagten dabei, eine ganze Generation von Luxemburgern werde aus dem Land verdrängt. Was antworten Sie ihnen?

Claude Meisch: Ich verstehe sie. Seit Jahren werden nicht genügend Wohnungen gebaut, um mit dem Bevölkerungswachstum Schritt zu halten.

Claude Meisch: Junge Menschen sind besonders betroffen: Viele studieren noch oder machen eine Ausbildung, haben oft keinen unbefristeten Arbeitsvertrag und verdienen nicht genug, um eine Wohnung zu mieten oder einen Immobilienkredit zu bekommen. Deshalb richten wir unser Augenmerk besonders auf junge Menschen, unter anderem mit Angeboten für bezahlbaren Wohnraum, die gezielt auf sie zugeschnitten sind. Wir haben einen Projektaufruf gestartet und bereits 700 zusätzliche Wohnungen für junge Menschen identifiziert. Außerdem haben wir den Zinszuschuss für Erstkäufer um 50 Prozent erhöht.

Claude Meisch: Schon bevor ich Wohnungsbauminister wurde, habe ich luxemburgische Studieren de im Ausland getroffen, die mir sagten, sie wüssten nicht, ob sie jemals zurückkehren könnten - so stark seien die Immobilienprei se gestiegen. Wir laufen Gefahr, nicht nur die jungen Menschen zu verlieren, die das Land verlassen, sondern auch die Fachkräfte, die unsere Wirtschaft braucht und die wir für Luxemburg gewinnen müssen.

Luxemburger Wort: Bei dieser Demonstration forderten einige Organisationen 50.000 bezahlbare Wohnungen oder Sozialwohnungen. Wie viele bezahlbare Wohnungen braucht Luxemburg tatsächlich, um die Nachfrage zu decken?

Claude Meisch: Viel mehr, als wir heute haben. Der Forderung nach 50.000 Wohnungen würde ich mich gerne anschließen, aber wir müssen auch realistisch bleiben. Wohnungsbauprojekte lassen sich nicht über Nacht verwirklichen.

Luxemburger Wort: Der öffentliche Wohnungsbauträger Fonds du Logement hat im vergangenen Jahr aber nur 116 Sozialwohnungen auf den Markt gebracht. Wie wollen Sie das Problem bei diesem Tempo jemals lösen?

Claude Meisch: Auch wenn wir uns um schnellere Verfahren bemühen, können bei einem großen Bauprojekt von der ersten Entscheidung bis zur Fertigstellung der ersten Wohnungen leicht zehn Jahre vergehen. Derzeit sind mehr als 5.000 bezahlbare Wohnungen im Bau oder in einem fortgeschrittenen Planungsstadium. Die öffentlichen Investitionen in bezahlbaren Wohnraum haben sich von 2024 auf 2025 verdoppelt und liegen nun bei rund 500 Millionen Euro pro Jahr. Darüber hinaus kauft die Regierung private Projekte auf, um den öffentlichen Bestand an bezahlbarem Wohnraum schneller auszubauen.

Luxemburger Wort: In einem Interview für die Recherchereihe "Empty Houses" führte Antoine Paccoud, der frühere Direktor des Observatoire de l'habitat, die Wohnungskrise in Luxemburg auf die Konzentration des Grundbesitzes in den Händen weniger Familien zurück. Begünstigt werde dies dadurch, dass in direkter Linie keine Erbschaftsteuer anfällt. Würden Sie eine entsprechende Steuerreform unterstützen?

Claude Meisch: Steuerfragen fallen nicht in meinen Zuständigkeitsbereich, und das Regierungsprogramm sieht hier keine Änderungen vor.

Claude Meisch: Allerdings bedauere ich, dass die bisherigen Regierungen nie in den Aufbau einer um fangreichen öffentlichen Baulandreserve investiert haben. Wenn der Staat eine aktive Wohnungspolitik betreiben will, muss er über Grund und Boden verfügen. Wer das Land besitzt, kann bestimmen, was gebaut wird, zu welchen Bedingungen und für wen. Deshalb investieren wir heute deutlich mehr in den Erwerb von Grundstücken.

Luxemburger Wort: Sie stimmen also zu, dass private Eigentümer zu viel Macht haben?

Claude Meisch: Ich sage nicht, dass sie zu viel Macht haben, und ich gehöre nicht zu denen, die ihnen diese Macht nehmen wollen. Aber ich weiß: Wenn der Staat eine aktivere Rolle in der Wohnungspolitik spielen soll, muss er deutlich mehr Grund und Boden besitzen als bisher. Das gilt insbesondere für die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum.

Luxemburger Wort: Wenn die öffentliche Hand Grundstücke erwerben und die bauliche Entwicklung stärker mitgestalten soll, braucht sie zunächst einen klaren Überblick darüber, wem was gehört. Eines der größten Hindernisse bei unserer Recherche war das Fehlen eines nationalen Immobilienregisters.

Wir brauchen dieses Register. Es gehört zu den Vorhaben der Regierung, und wir arbeiten daran. Wer Wohnungspolitik gestaltet, muss wissen, wie viele Wohnungen es gibt, um welche Arten von Wohnungen es sich handelt und ob sie der Nachfrage entsprechen. Dabei geht es nicht nur um leerstehende Wohnungen. Diese Informationen sind eine Voraussetzung für jede wirksame Wohnungspolitik.

Luxemburger Wort: Unsere Recherchen deuten darauf hin, dass etwa sechs Prozent der Wohnungen leer stehen. Sollten Eigentümer während einer Wohnungskrise das Recht haben, bestehende Immobilien auf unbestimmte Zeit leer stehen zu lassen?

Claude Meisch: Wir sagen oft, dass wir eine Wohnungskrise haben, weil wir nicht genügend Wohnungen bauen. Gleichzeitig wird aber ein Teil des Wohnungsbestands nicht oder nicht ausreichend genutzt. Das ist ein Problem.

Claude Meisch: Wir arbeiten an einer Reform der sozialen Mietverwaltung (Anm. der Red. Gestion Locative Sociale - GLS). Derzeit erhalten Vermieter Mieten, die deutlich unter dem Marktniveau liegen. Wir wollen aber realistischere und wettbewerbsfähigere Mieten anbieten. Zugleich wollen wir sicherstellen, dass die Mieter weiterhin Mieten zahlen, die ihrer Familien- und Einkommenssituation angepasst sind. Demnach würde der Staat die Differenz übernehmen.

Luxemburger Wort: Unterstützen Sie eine Steuer auf leerstehende Wohnungen?

Claude Meisch: Ja, ich unterstütze eine Besteuerung in einem gewissen Umfang. Aber zunächst brauchen wir ein Register, mit dem wir leerstehende Wohnungen zuverlässig erfassen und feststellen können, ob die Steuer greift. Ich interessiere mich auch sehr für das Modell von Esch/Alzette, wo ein eigenes Register aufgebaut und eine Steuer auf leerstehende Wohnungen eingeführt wurde. Dies könnte als Vorbild dienen.

Luxemburger Wort: Sie sprechen auch von unterbelegten Wohnhäusern. Was wollen Sie dagegen tun?

Claude Meisch: Luxemburg hat nicht nur ein Leerstandsproblem. Es gibt auch viele große Häuser, in denen nur eine Person lebt. Wir verstehen die emotionalen Gründe dafür. Vielleicht hat jemand sein ganzes Leben im Haus der Familie verbracht und möchte dortbleiben.

Claude Meisch: Wir prüfen aber, wie wir Menschen ermutigen können, ein oder zwei Zimmer an junge Menschen zu vermieten. Dazu arbeiten wir an einer gesetzlichen Regelung, die das er leichtern und ähnliche steuerliche Anreize wie bei der Gestion locative sociale schaffen soll.

Luxemburger Wort: Immobilieneigentümer, Bauunternehmer und Architekten beklagen häufig, dass kommunale Vorschriften es erschweren, Wohnraum wieder auf den Markt zu bringen. Ist der Wohnungsbau in Luxemburg inzwischen überreguliert?

Claude Meisch: Ich verstehe diese Kritik. Derzeit gibt es im ganzen Land Hunderte unterschiedliche Bauvorschriften. Das ist für ein kleines Land nicht ideal. Die Regierung arbeitet deshalb an einer nationalen Bauordnung, die die Regeln vereinheitlichen soll. Das würde es Eigentümern, Architekten und Ingenieuren gleichermaßen leichter machen. (Anm. der Red.: Die Regelung soll 2028 in Kraft treten.) Sind die großen Gemeinden inzwischen eines der größten Hindernisse bei der Bewältigung der Wohnungsbaukrise? Das gilt insbesondere für die Stadt Luxemburg, die mehr Arbeitsplätze bietet, beim Wohnungsbau aber nur langsam vorankommt.

Claude Meisch: Ich glaube, dass jede Gemeinde mehr tun kann. Ich habe in den vergangenen zwei Jahren rund 50 Bürgermeister getroffen und bin überzeugt, dass sie sich ihrer Verantwortung bewusst sind. Sie wissen: Wenn junge Menschen wegziehen müssen, weil sie keinen Wohnraum finden, verliert die Gemeinde einen Teil ihres sozialen, kulturellen und sportlichen Lebens. Letztlich werden die Wähler darüber urteilen, ob die Gemeinde verantwortlichen den Wohnungsbau fördern oder bremsen.

Luxemburger Wort: Sollte die Hauptstadt nicht mit gutem Beispiel vorangehen? Nehmen wir die Place de l'Étoile: Dort ist das Projekt mit fast 1.000 Wohnungen seit drei Jahr zehnten blockiert.

Claude Meisch: Ich persönlich glaube, dass zu viele Anwälte und zu wenige Architekten und Ingenieure beteiligt waren.

Luxemburger Wort: Der Staat reißt die Cité de l'Aéroport ab, ein Symbol für das Wohnen in Werkswohnungen. Gleichzeitig fördert Ihr Ministerium Wohnraum für Beschäftigte. Ist das nicht widersprüchlich?

Claude Meisch: Diese Wohnungen waren an den Flughafenbetrieb gebunden. Heute wird das Gelän de für andere strategische Zwecke der Luft fahrt benötigt. Ich hätte mir gewünscht, dass dort durch Nachverdichtung zusätzlicher Wohnraum entsteht. Aber der Staat muss auch andere Prioritäten berücksichtigen. Gleichzeitig ermutigen wir Arbeitgeber, sich stärker bei der Bereitstellung von Wohnraum zu engagieren. Die Wohnkosten sind zu einem echten Hindernis für die wirtschaftliche Entwicklung geworden. Manche Stellen bleiben unbesetzt, weil die Arbeitskräfte es sich nicht leisten können, in Luxemburg zu wohnen. Wir helfen Unter nehmen, bezahlbare Wohnprojekte für ihre Beschäftigten zu entwickeln, häufig über eigens dafür geschaffene gemeinnützige Strukturen.

Luxemburger Wort: Warum hat die Regierung wieder groß zügige Steueranreize für Immobilieninvestoren eingeführt, nachdem die DP solche Maßnahmen zuvor kritisiert hatte?

Claude Meisch: Ich sehe solche Anreize weiterhin kritisch, wenn sie zu höheren Preisen beitragen. Deshalb gelten für die neue Regelung zur beschleunigten Abschreibung und den ermäßigten Mehrwertsteuersatz strenge Vorgaben. Wir haben Preisobergrenzen und strikte Bedingungen eingeführt, weil wir den Wohnungsbau ankurbeln und nicht einen erneuten Preisschub auslösen wollen Wir haben aus früheren Erfahrungen gelernt. Internationale Institutionen wie der Internationale Währungsfonds haben davor gewarnt, dass bestimmte steuerliche Mechanismen zu steigenden Preisen beitrugen. Auf dem Luxemburger Markt zeigte sich dieselbe Tendenz. Wir wollen das Angebot fördern, nicht die Immobilienwerte in die Höhe treiben.

Luxemburger Wort: Die Wohnimmobilienpreise sind seit ihrem Höchststand 2022 gesunken. Den noch bleibt die Zahl der Transaktionen niedrig - im Durchschnitt liegt sie um 20 Prozent darunter. Woran liegt das?

Claude Meisch: Der Hauptgrund sind die höheren Zinsen. 2021 war ein Immobilienkredit zu einem Zinssatz von rund 1,5 Prozent erhältlich. Heute sind es eher 3,5 Prozent. Bei gleichem Einkommen können Haushalte deshalb deutlich weniger Geld leihen. Der Markt für Bestandsimmobilien hat sich schneller angepasst, weil die Verkäufer ihre Preise gesenkt haben. Bei Neubauprojekten wird dagegen noch nach einem neuen Gleichgewicht gesucht. Hinzu kommt eine Vertrauenskrise durch Insolvenzen und Schwierigkeiten bei einigen Bauvorhaben, die vom Plan verkauft werden.

Luxemburger Wort: Wohnungsgenossenschaften werden oft als Alternative zwischen dem privaten und dem sozialen Wohnungsbau dargestellt. Planen Sie, diese stärker zu unterstützen?

Claude Meisch: Wohnungsgenossenschaften sind kein Wundermittel, können aber Teil der Lösung sein. In anderen Ländern funktionieren sie seit mehr als einem Jahrhundert erfolgreich. Die größte Herausforderung in Luxemburg bleibt der Zugang zu Bauland. Wir prüfen derzeit, welche Voraussetzungen nötig sind, damit Genossenschaften hier erfolgreich sein können. Außerdem müssen wir Fach wissen und Unterstützungsstrukturen für Bürger aufbauen, die solche Genossenschaften gründen möchten. Wir hoffen, in den kommenden Monaten Schlussfolgerungen ziehen und konkrete nächste Schritte vor schlagen zu können.

Luxemburger Wort: Das soziale Gefüge des Landes verändert sich rasant. Welche Art von Wohnraum sollte Luxemburg künftig bauen?

Claude Meisch: Das klassische Einfamilienhaus wird wichtig bleiben, aber nicht mehr das vorherrschende Modell sein. Die Gesellschaft hat sich verändert. Die Menschen leben länger allein, gründen später eine Familie, trennen sich häufiger und haben vielfältigere Wohnbedürfnisse. Früher haben wir Wohnraum oft so geplant, als hätten alle dieselben Vorstellungen. Heute ist die Nachfrage deutlich vielfältiger. Wir brauchen mehr kleine Wohnungen für Alleinstehende, aber auch mehr Wohnraum für große Familien. Außerdem müssen wir Wohnraum näher an Arbeitsplätzen und mit besserer Anbindung an den öffentlichen Verkehr schaffen, wenn wir die Planungsfehler der Vergangenheit nicht wiederholen wollen. Die Herausforderung besteht darin, Wohnraum zu schaffen, der den demografischen Gegebenheiten entspricht und nicht auf überholten Annahmen beruht.