Le marché immobilier résidentiel au 1er trimestre 2026: retour à la normale de l'activité, légère hausse des prix et tensions persistantes sur le marché locatif

Le rapport d'analyse n°25 publié par l'Observatoire de l'habitat dresse un bilan des évolutions de l'activité, des prix de vente et des loyers annoncés sur l'immobilier résidentiel au 1er trimestre 2026.

En résumé, les constats suivants peuvent être faits :

• Après la forte reprise observée en 2025, marquée notamment par les effets des mesures fiscales temporaires, le marché immobilier résidentiel semble avoir retrouvé un rythme plus normal. Les volumes de transactions se stabilisent à des niveaux nettement supérieurs à ceux observés durant la phase la plus aiguë du ralentissement immobilier entre 2023 et le début de l'année 2024.
• L'indice hédonique des prix de vente des logements fourni par le Statec indique une progression modérée des prix au 1er trimestre 2026. L'indice agrégé augmente de +0,7% par rapport au trimestre précédent et de +1,7% sur douze mois. Les prix des maisons anciennes progressent davantage (+3,0% sur douze mois), tandis que les prix des appartements existants et des appartements en construction enregistrent une hausse limitée (+0,9%).
• Les loyers annoncés des appartements poursuivent leur progression à un rythme soutenu (+4,4% sur douze mois), nettement supérieur à l'inflation (+1,6%). Cette évolution contraste avec la relative stabilité des prix de vente et témoigne de tensions persistantes sur le marché locatif résidentiel.

Les constats en détail:

a. Nombre de ventes de logements

Après les fortes fluctuations observées au cours des trois dernières années, le marché immobilier résidentiel semble entrer dans une phase de normalisation. L'année 2025 avait été marquée par un regain important de l'activité, notamment au deuxième trimestre, sous l'effet de l'expiration annoncée de plusieurs mesures fiscales temporaires. Ces mesures avaient favorisé des anticipations d'achats et de ventes, provoquant des pics d'activité suivis de phases de repli. Les données du 1er trimestre 2026 suggèrent désormais un marché davantage guidé par ses fondamentaux économiques. Les volumes de transactions demeurent nettement supérieurs à ceux observés durant la phase la plus aiguë du ralentissement immobilier entre 2023 et le début de l'année 2024, même si certains segments n'ont pas encore retrouvé leurs niveaux d'avant-crise.

Sur le marché des logements existants, l'activité continue de progresser sur douze mois. Le nombre de transactions est ainsi en hausse de +9,4% pour les appartements existants et de +11,5% pour les maisons par rapport au 1er trimestre 2025. Le marché des appartements existants apparaît désormais proche de ses standards d'avant-crise. Avec 968 transactions enregistrées au 1er trimestre 2026, il se situe à un niveau très proche de la moyenne observée sur les premiers trimestres entre 2017 et 2021 (1.032 ventes). Le marché des maisons poursuit également son redressement avec 650 ventes au 1er trimestre 2026, soit une hausse de +11,5% sur douze mois. L'activité reste toutefois légèrement inférieure aux niveaux observés avant la crise immobilière.

En revanche, le segment des appartements en construction (VEFA) demeure plus fragile. Le nombre de transactions atteint 207 ventes au 1er trimestre 2026, soit une baisse de -18,2% par rapport au 1er trimestre 2025. Malgré une amélioration par rapport au trimestre précédent, l'activité reste très inférieure aux niveaux observés avant la crise, où près de 650 ventes étaient enregistrées en moyenne au premier trimestre.

b. Prix immobiliers

Après les fluctuations observées en 2025, liées notamment aux effets des mesures fiscales temporaires sur l'activité du marché, les prix de vente des logements semblent désormais s'inscrire dans une phase de stabilisation.

L'indice hédonique des prix de vente des logements calculé par le Statec progresse de +0,7% par rapport au trimestre précédent et de +1,7% sur douze mois. Cette évolution confirme la stabilisation progressive du marché observée depuis le début de l'année 2024, après la correction importante enregistrée en 2023.

Les évolutions restent toutefois différenciées selon les segments. Les prix des maisons anciennes progressent de +3,0% sur douze mois, tandis que ceux des appartements existants et des appartements en construction (VEFA) augmentent plus modérément (+0,9% sur douze mois dans les deux cas).

Dans le même temps, l'inflation mesurée par l'indice des prix à la consommation national (IPCN) atteint +1,6% entre le 1er trimestre 2025 et le 1er trimestre 2026. La hausse des prix des logements est donc désormais proche de celle observée pour l'ensemble des biens et services de consommation.

c. Loyers annoncés

Le marché locatif continue de présenter une dynamique sensiblement différente de celle observée sur le marché de la vente. Les loyers annoncés des appartements augmentent de +0,5% par rapport au trimestre précédent et de +4,4% sur douze mois. Cette progression est nettement supérieure à l'inflation générale (+1,6%) ainsi qu'à celle observée pour les prix de vente des logements. Après plusieurs années de progression relativement modérée, le marché locatif des appartements semble ainsi connaître une nouvelle phase de tension.

Le segment de la location de chambres meublées, qui représente actuellement environ 18% de l'offre locative totale, enregistre une hausse encore plus rapide des loyers annoncés. L'indicateur correspondant progresse de +4,7% sur douze mois.

Il faut souligner enfin qu'il s'agit des loyers demandés pour les nouveaux contrats de location. Les loyers en cours de bail évoluent dans des proportions beaucoup plus proches de l'inflation. Selon les statistiques du Statec, l'indice des loyers progresse de +1,4% entre le 1er trimestre 2025 et le 1er trimestre 2026, contre +4,4% pour les loyers annoncés des appartements et +1,6% pour l'inflation mesurée par l'IPCN.

Note:

Ce rapport d'analyse 205 s'appuie sur les données collectées par le Statec et l'Observatoire de l'habitat, en collaboration avec l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA, pour ce qui concerne l'activité et les prix de vente des logements issus des actes notariés. Il mobilise également des données fournies par le portail immobilier Immotop.lu pour ce qui concerne les loyers annoncés des logements issus des annonces immobilières.

Communiqué par le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire