Le "Logement en chiffres" n°20, en collaboration avec le Statec

Normalisation de l'activité immobilière, stabilisation des prix et nouvelle accélération des loyers annoncés

Depuis 2014, l'Observatoire de l'habitat et le Statec diffusent conjointement une publication consacrée au marché de l'immobilier résidentiel. Pour la 20e édition de cette publication, les principaux enseignements sont les suivants:

1. Une normalisation progressive de l'activité immobilière après le pic exceptionnel de 2025
   
   Au 2e trimestre 2026, le marché immobilier résidentiel poursuit sa normalisation après le niveau exceptionnel d'activité enregistré un an auparavant, notamment en raison de l'anticipation de la fin de plusieurs mesures fiscales temporaires au 30 juin 2025. 1.274 appartements ont été vendus au 2e trimestre 2026, soit +8,2% par rapport au trimestre précédent, mais -33,9% sur un an. Le marché des appartements existants apparaît toutefois désormais proche des standards observés avant la crise, avec 1.049 ventes. À l'inverse, le marché des appartements en construction reste particulièrement peu dynamique, avec seulement 225 ventes, soit près de 68% de moins que la moyenne des deuxièmes trimestres de 2017 à 2021. Le marché des maisons reste également en retrait par rapport aux niveaux d'avant-crise, avec 709 transactions au 2e trimestre 2026 (contre en moyenne 909 transactions au deuxième trimestre de 2017 à 2021).
   
   
2. Des prix globalement stables, avec des évolutions contrastées selon les segments
   
   Au 2e trimestre 2026, l'indice général des prix des logements recule de -2,2% sur un an, mais progresse de +1,1% par rapport au trimestre précédent. La baisse annuelle s'explique en grande partie par un effet de base lié au niveau exceptionnel des prix et de l'activité au 2e trimestre 2025. Les évolutions restent toutefois contrastées selon les segments: les prix des appartements existants baissent de -0,6% sur un an, tandis que ceux des maisons existantes diminuent de -3,7% et ceux des appartements en construction de -2,5%.
   
   
3. Des écarts importants selon la localisation et les caractéristiques des logements
   
   La localisation demeure un facteur déterminant des prix de vente. Pour les appartements, les prix au m2 diminuent notamment avec l'éloignement de Luxembourg-Ville et tendent également à être plus élevés pour les logements de petite surface. Les appartements en construction restent en moyenne 23% à 29% plus chers au m2 que les appartements existants de surface comparable. Pour les maisons existantes, le prix moyen atteint environ 1,37 million d'euros dans le canton de Luxembourg, contre environ 88% de moins dans le nord du pays. Ces écarts illustrent l'importance persistante de la localisation et des caractéristiques des logements dans la formation des prix sur le marché résidentiel luxembourgeois.

Focus sur… les évolutions récentes des loyers annoncés

Au 2e trimestre 2026, les loyers annoncés des appartements progressent de +5,8% sur un an et de +0,6% par rapport au trimestre précédent. Cette progression est nettement supérieure à l'inflation générale, qui atteint +2,4% sur la même période. Après une période de relative stabilisation en 2024 et au début de 2025, les loyers annoncés connaissent ainsi une nouvelle accélération.

Il convient de rappeler que ces indicateurs, calculés à partir des annonces immobilières relevées par l'Observatoire de l'habitat en collaboration avec le portail immobilier Immotop.lu, mesurent les loyers demandés pour de nouveaux contrats de location. Ils ne mesurent donc pas les loyers effectivement payés par l'ensemble des locataires. Les loyers en cours de bail évoluent de manière nettement plus modérée: selon les statistiques du Statec, l'indice des loyers en cours de bail progresse de +1,3% sur un an au 2e trimestre 2026.

Les chambres meublées occupent par ailleurs une place croissante dans l'offre locative: elles représentent désormais environ 14% des annonces, contre moins de 3% au début des années 2010. Entre 2010 et 2025, leurs loyers annoncés ont augmenté de 102,6%, contre 83,0% pour les appartements et 76,9% pour les maisons. Au 2e trimestre 2026, ils progressent encore de +4,9% sur un an.

Focus sur… un indice des prix des logements régional

La 20e édition du Logement en chiffres présente de nouveaux indices régionaux des prix des logements, afin de mieux documenter les différences territoriales du marché immobilier luxembourgeois.

Pour les appartements existants, les évolutions de long terme sont relativement proches entre la région de la capitale − regroupant la Ville de Luxembourg, Hesperange, Bertrange, Strassen et Walferdange − et le reste du pays. Entre le 1er trimestre 2015 et le 2e trimestre 2026, l'indice progresse de +73,5% au niveau national, de +70,8% dans la région de Luxembourg et de +73,7% dans le reste du pays.

Les différences sont en revanche plus marquées pour les appartements vendus en état futur d'achèvement (VEFA). Sur la même période, leur indice progresse de +113,2% dans la région de Luxembourg, contre +74,2% dans le reste du pays.

Ces résultats doivent toutefois être interprétés avec prudence, notamment en raison du faible nombre de transactions sur le marché du neuf depuis 2023, qui entraîne une volatilité accrue des indices régionaux.

Une méthodologie de l'indice des prix adaptée pour mieux tenir compte de l'accessibilité

La méthodologie de calcul de l'indice hédonique des prix des logements a été adaptée: le temps de trajet vers Luxembourg-Ville remplace désormais la distance à la capitale comme variable de localisation. Cette modification permet de mieux tenir compte de l'accessibilité des logements à la capitale. Son effet sur l'indice général reste limité: au 2e trimestre 2026, l'évolution annuelle des prix serait de -1,6% avec la nouvelle méthodologie, contre -2,2% avec l'ancienne. L'impact est plus marqué pour certains segments, notamment les appartements en construction. Cette adaptation vise à mieux neutraliser les différences de localisation entre les logements vendus d'une période à l'autre et ainsi à mesurer plus précisément les évolutions "pures" des prix.

Les statistiques de l'Observatoire de l'habitat ont aussi été actualisées sur logement.lu, le Géoportail national et le site data.public.lu.

Communiqué par le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire