Rapport d'analyse n°26: "Les prix des terrains à bâtir en 2025"

Après avoir fortement progressé entre 2010 et 2022, les prix des terrains à bâtir au Luxembourg ont connu une correction marquée en 2023 et 2024. Le rapport d'analyse 26 publié par l'Observatoire de l'habitat montre toutefois qu'en 2025, le marché foncier résidentiel entre dans une phase de stabilisation: l'indice des prix des terrains à bâtir n'a quasiment pas évolué sur un an (-0,1 %), alors que les prix des logements ont renoué avec une légère progression.

Le retournement du marché immobilier intervenu à partir de 2022 s'est traduit par une forte contraction des transactions foncières. Après 731 ventes de terrains à bâtir en 2022, seules 326 transactions ont été enregistrées en 2023, soit une baisse de 55,4 %. L'activité s'est ensuite redressée, avec 565 transactions en 2024 puis 612 en 2025. Cette reprise reste néanmoins progressive et le nombre de transactions demeure inférieur aux niveaux observés avant le retournement du marché.

L'évolution des prix suit une trajectoire comparable, mais avec un décalage. Après une progression cumulée de 150,4 % entre 2010 et 2022, les prix des terrains à bâtir ont diminué de 5,4 % en 2023, puis de 10,0 % en 2024. Sur l'ensemble de la période 2022-2024, la baisse atteint ainsi 14,9 %. En 2025, l'indice est pratiquement stable (-0,1%). Cette évolution contraste avec celle des logements, dont les prix ont légèrement progressé en 2025: +1,6 % pour l'ensemble des logements, +1,3 % pour les logements existants et +1,9 % pour les logements neufs. Les coûts de construction ont, quant à eux, augmenté de 1,8 %.

La correction récente n'a toutefois pas profondément modifié la géographie des prix du foncier. L'analyse actualisée confirme une organisation spatiale très stable, structurée autour de Luxembourg-Ville et caractérisée par une diminution progressive des prix à mesure que l'on s'en éloigne.

Sur la période 2023-2025, six grands espaces géographiques se distinguent. Le prix médian atteint 259 159 €/are à Luxembourg-Ville, contre 139 652 €/are dans la première couronne et 105 987 €/are dans la deuxième couronne. Il s'établit à 97 231 €/are dans la troisième couronne, 67 219 €/are dans le centre-nord et 45 981 €/are dans le nord. À l'échelle du pays, le prix médian s'élève à 90 582 €/are, pour une surface médiane de 5,19 ares.

La stabilité de cette segmentation montre que les fluctuations conjoncturelles des dernières années n'ont pas remis en cause les principaux déterminants territoriaux de la valeur foncière, notamment l'accessibilité, la proximité des emplois, des équipements et des services, ainsi que la pression exercée sur le foncier disponible.

L'analyse porte également sur les Centres de développement et d'attraction (CDA), appelés à jouer un rôle important dans l'organisation territoriale et le développement résidentiel futur du pays. Les résultats montrent que plusieurs de ces pôles présentent des niveaux de prix supérieurs à ceux attendus au regard de leur environnement géographique. C'est notamment le cas de la Nordstad, où les prix médians observés sont supérieurs d'environ 38 % à la médiane de sa zone de référence, ainsi que d'Esch-sur-Alzette, avec un écart d'environ 29 %. Des écarts positifs sont également observés, dans des proportions variables, à Mersch, Remich, Junglinster, Mondorf-les-Bains, Echternach, Dudelange, Wiltz et Clervaux. Ces écarts constituent des ordres de grandeur destinés à éclairer l'analyse territoriale. Ils doivent être interprétés avec prudence, notamment lorsque le nombre de transactions disponibles au niveau local est limité.

L'ensemble des résultats repose sur les transactions recensées dans la publicité foncière et sur un indice hédonique développé par l'Observatoire de l'habitat, permettant de comparer l'évolution des prix à caractéristiques de terrain comparables.

Communiqué par le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire