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L'Observatoire de l'habitat publie deux rapports d'analyse sur le marché locatif au Luxembourg
L'Observatoire de l'habitat vient de publier deux rapports portant sur le marché locatif au Luxembourg. Le rapport d'analyse 13 étudie les estimations du taux de rendement d'un investissement au Luxembourg. Le rapport d'analyse 14 se focalise sur les défis et démarches en vue de la mise en place d'un cadastre des loyers au Luxembourg.
Rapport d'analyse 13: Estimations du taux de rendement d'un investissement locatif au Luxembourg
Les travaux récents de l'Observatoire de l'habitat ont mis en évidence l'existence de cycles sur le marché immobilier résidentiel au Luxembourg, avec toutefois des amplitudes et des durées qui ont pu différer dans le temps. Quatre épisodes de hausse des prix peuvent ainsi être identifiés depuis 1975, contribuant au niveau actuel des prix des logements1. L'épisode le plus récent est celui observé entre 2010 et 2021.
Il est difficile d'expliquer la forte accélération de la croissance des prix des logements entre 2018 et 2022 par le simple jeu de l'offre et de la demande, puisque les fondamentaux économiques n'ont pas connu de grands changements par rapport aux années précédentes. Il est possible toutefois d'avancer plusieurs hypothèses, dont la combinaison a pu amplifier la demande en logements. L'une des hypothèses les plus attractives est celle d'un fort appétit des investisseurs "traditionnels" (actifs depuis longtemps au Luxembourg) pour le marché immobilier résidentiel, en l'absence de rendements élevés sur les placements alternatifs et d'incertitudes sur le marché du bureau après 2020. La demande en logements sur le marché de l'achat/vente est, en effet, à la fois tirée par les besoins en logements pour des ménages cherchant une nouvelle résidence principale (qu'il s'agisse de ménages déjà domiciliés au Luxembourg ou de nouveaux arrivants), mais aussi par des bailleurs qui identifient des opportunités d'investissement dans l'investissement résidentiel.
Ce rapport se focalise sur cette hypothèse en analysant le taux de rendement d'un investissement locatif au Luxembourg. Comment définir ce taux de rendement? Quelles sont les composantes de ce rendement? Comment ont-elles évolué entre 2010 et 2024?
Le rapport vient à la conclusion que le calcul d'un taux de rendement net de l'investissement dans un logement locatif devrait inclure les éléments suivants:
- le taux de rendement locatif brut;
- le coût de financement du crédit;
- la perspective de plus-value;
- la fiscalité de l'investissement (hors cession du bien).
L'estimation théorique réalisée dans le rapport ne tient pas compte de la durée totale de détention du bien, mais il s'agit simplement d'une projection de la rentabilité de l'investissement pour l'année à venir. Toutefois, cette estimation théorique explique le désintérêt des investisseurs pour l'investissement dans un logement locatif en 2024. C'est d'autant plus vrai que la hausse des taux d'intérêt a rendu certains placements alternatifs (des obligations par exemple) relativement plus intéressants.
Quelles seraient dès lors les conditions d'un retour des investisseurs locatifs sur le marché? Probablement avant tout un retour de la "confiance": cette notion recouvre à la fois la confiance dans le marché (qui nécessiterait une stabilisation durable des prix et des taux) et un retour de la confiance dans les projets et les acteurs (notamment pour l'acquisition de logements en VEFA auprès des promoteurs).
Rapport d'analyse 14: Défis et démarches en vue de la mise en place d'un cadastre des loyers au Luxembourg
Le marché locatif allemand est rendu relativement transparent par l'obligation pour les communes de plus de 50.000 habitants de réaliser un Mietspiegel.
Ce rapport d'analyse présente dans un premier temps le cadre légal, ainsi que le fonctionnement et les étapes nécessaires à l'établissement du Mietspiegel selon la législation fédérale allemande. En effet, l'objectif du "miroir des loyers" allemand est de refléter le niveau des loyers pratiqués dans différents quartiers d'une commune (ou d'une agglomération) en différenciant les logements sur la base de critères de qualité (surface, ancienneté, niveau d'équipement, performance écologique) et de leur situation géographique (qualités de la localisation urbaine).
Dans un deuxième temps, le rapport présente les étapes nécessaires pour une éventuelle mise en œuvre d'un cadastre des loyers au Luxembourg. Outre le développement d'une base légale, la mise sur pied d'un cadastre peut être divisé en plusieurs phases:
- Préparation du cadre général du projet et des approches méthodologiques;
- Identification et choix des acteurs aptes à développer l'outil lui-même;
- Enquête pour rassembler les données brutes;
- Évaluation de la qualité des données et de leur plausibilité et
- Validation et publication du cadastre des loyers.
Étant donné que la mise sur pied d'un cadastre des loyers nécessite probablement une base légale autre que celle prévue à l'article 28 de la Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, il faudrait prévoir le cas échéant une durée minimale de 4 ans avant de disposer d'un cadastre des loyers validé.
La mise en place d'un cadastre des loyers reste indépendante d'une révision du plafond des loyers. Le cadastre des loyers est en effet un outil d'observation qui permet de mieux connaître le niveau des loyers pratiqués selon les différentes caractéristiques hédoniques. Son utilité va dès lors au-delà d'une possible réglementation des loyers se référant à un niveau général des loyers.
Communiqué par le ministère du Logement et de l'Aménagement du territoire